Er din andel dyr eller billig?

Er din andel dyr eller billig

Nogle undrer sig over, at to ens andelslejligheder i forskellige foreninger kan have vidt forskellige priser. Årsagen til prisforskellen kan være relevant at vide for danskere, der overvejer at købe en andelsbolig.

 

Andelsboliger er populære, da de er en del billigere end ejerlejligheder. Herved har folk, der ellers ville have svært ved at købe, nu mulighed for dette. Især unge køber andelslejligheder.

Selvom andelsboliger generelt er billigere, så varierer prisen en del. Det betyder, at to ens lejligheder kan have forskellige priser. Hvorfor? Du får forklaringen her.

 

Følgende faktorer har betydning når prisen på en andelsbolig skal vurderes:

  • Ejendommens værdi
  • Hvor meget gæld, der er i andelsforeningen
  • Hvor stort det oprindelige indskud i foreningen var
  • Hvor stort det oprindelige indskud i den aktuelle andelsbolig var

 

Høj boligafgift – billig andel

Andelsforeningens gæld har stor betydning for andelsboligens pris. Jo mere gæld der er i foreningen i forhold til værdien af ejendommen, jo billigere er andelen. Det betyder, at det ikke nødvendigvis altid kan betale sig at købe den billige andel grundet den højere månedlig boligafgift.

 

Lav boligafgift – dyr andel

Omvendt, kan det være sværere at få råd til en dyrere andel. Hvis man dog kan skaffe pengene, bliver den månedlige boligafgift ofte laver i forhold til den billigere andelsbolig.

 

Fri prissætning – med maksimalpris

På andelsboliger er der fri prissætning. Der er dog en lov, der sætter en maksimalpris. Der er generelt tre principper, som maksimalprisen kan fastsættes efter. Det er generalforsamlingen i andelsboligforeningen, der beslutter, hvilket princip der anvendes.

De tre principper er:

  • Anskaffelsesprisen
  • Handelsværdien som udlejningsejendom
  • Den offentlige ejendomsvurdering.

 

Hvad er prisen på andelsboligen?

Når prisen på andelsboligen skal udregnes, bruges enten det oprindelig indskud eller antal kvadratmeter i boligen. Det er andelsforeningen der i sidste ende beslutter, hvilken udregningsform som bruges. Hvilken udregningsform der bruges samt beregning af andelsværdien fremgår i foreningens årsregnskab.

Størrelsen af andelskroen, der er faktoren man ganger med for at finde maksimalprisen for boligen, kan ligeledes findes i årsregnskabet. Ofte er indskuddet styret af kvadratmeter. Det betyder, at maksimalprisen er andelskronen (gange) indskud pr. kvm. (gange) antal kvadratmeter (andelskrone * indskud * kvadratmeter).

 

Andelsboliger er ikke så prisfølsomme

Andelskronen stiger kun i takt med den offentlige vurdering eller udlejningsejendomme, hvorimod ejerlejligheder kan stige ud fra udbud og efterspørgsel. I dag er boligpriserne i de større byer tårnhøje, og andelsboliger er derfor billige – også selvom andelskronen er sat efter handelsværdien for en udlejningsejendom. Dog er prisen andelsboliger begrænset opad men ikke nedad. Det betyder, at der altså kan tabes penge på en andelsbolig. Det sås blandt andet efter finanskrisen, hvor mange andelsboliger blev solgt under maksimalprisen/ andelskronen.

 

Sammenligning af andelsboliger

Der er flere ting, du skal være opmærksom på, når du sammenligner andelsboliger.

 

      1. Vedligeholdelsesstand

Der kan være enormt stor forskel på vedligeholdelsestandarden i beboelsesejendomme uden at det påvirker den enkelte lejlighed. Ejendomme, hvor eksempelvis tag, facade og andre større ting skal repareres, er dyrere end lejligheder hvor standen på ejendommen er bedre, hvis der ikke er sat penge af til reparationerne.

 

     2. Princippet for fastsættelsen af andelskronen.

Oftest er det handelsværdien som udlejningsejendom, der giver den højeste andelskrone, når der ikke er tale om nybyggede andelsboliger. Modsat er andelsboliger oftest billigere, når de er værdsat efter anskaffelsespris eller offentlig ejendomsvurdering. Derudover er det muligt, at andelskronen stiger, hvis generalforsamlingen senere vedtager at ændre princippet for andelskronen til et, der giver en højere andelskrone.

 

     3. Gældens størrelse

Simpelt beregnet er andelskronen værdien af ejendommen minus gælden fordelt på de enkelte lejligheder. Jo større gælden er, jo mindre er andelskronen. Det betyder dog ikke, at andelen er billigere. To ens andelsboliger i to forskellige foreninger kan godt have forskellige andelskroner grundet forskellig gæld.

Et eksempel er:

En lejlighed med andelskrone på 600.000 kr. og 2.400.000 kr. i gæld eller en anden lejlighed med 1.200.000 kr. i andelskrone og 1.800.000 kr. i gæld.

Begge andele er 3 mio. kr. værd – men fordi gælden er på forskellige beløb, så er prisen på andelen også forskellig.

 

    4. Typen af gæld

Typen af gæld er også noget, du skal være opmærksom på som andelskøber. Har andelsforeningen optaget variabelt forrentede lån, er boligafgiften alt andet lige mindre end med fastforrentede lån. Hvis renten til gengæld stiger, så vil boligafgiften ligeledes stige.

Man har derfor samme risiko som andelsbolighaver med en variabel rente som hvis det var ens egen ejerlejlighed. Andelsboliger i foreninger med et variabelt forrentede realkreditlån og en lavere boligafgift, er derfor ikke ”billigere” end andelsboliger med fast forrentede lån og en højere boligafgift. Det er altså et spørgsmål om risiko, som ved ejerlejligheder.

 

    5. Boligafgiften

Boligafgiften afhænger af ydelsen på gælden og driftsudgifter. Når det kommer til udgifter til eksempelvis revision, forsikring eller administration, kan der være stor forskel. Hvis ikke andelsforeningen er opmærksom, kan det have betydning for boligaften for andelsboliger, der eller er ens.

Andelsbolig vs. Ejerbolig

Nogle står mellem valget af enten en andelsbolig og en ejerbolig. Og hvornår er det bedre at vælge den ene frem for den anden?

Hvis du vil regne det ud, kan du fx kigge på andelsprisen samt gælden, der er i lejligheden via foreningen. Dernæst kan du tage boligafgiften og fratrække den del, der går til at betale af på gælden.

Det tal kan du bruge til at sammenligne med ejerudgiften i en given ejerlejlighed.

Derudover skal du også tage med i dine overvejelser, at der ikke er maksimalpriser på ejerboliger, som der er på andelsboliger.

Skriv en kommentar

Din e-mail adresse vises ikke til andre. Påkrævede felter er markeret med *